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民间资本投资养老地产模式探究

作者:蒋洪卫 来源:《中国地产》杂志 发布日期:2016-05-16


  【按】养老产业正成为国家“十二五”重点发展扶植的产业,将迎来发展的黄金时期,养老地产也将迎来历史性的发展机遇。国家进一步开放民间资本的投资领域,在被寄以“朝阳产业”厚望的养老产业,更是鼓励民间资本成为产业发展的主角,同时加大了政策扶持力度,促进养老产业成为民间资本投资的重要领域,养老地产更成为受关注的热点。

  养老迎接新机遇,产业缺口严重

  我国老龄化正在加速,老龄人口占总人口的比例越来越高,据统计,到2015年末,将达到2.21亿,占全国人口的16%,每6个人中就有1个老人,养老成为最受关注的民生问题。

  巨大的老龄人口基数,产生了一个朝阳产业——养老产业。2015年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过4500亿元,央视甚至预计未来20年,我国养老产业规模有望达到20万亿元以上。市场规模一路飙升,民政部副部长窦玉沛:到2015年养老床位要达到每千名老人30张,但截至去年底每千名老年人仅20.6张,以2015年2.21亿老年人口计算,市场缺口达207.74万张。

  虽然近几年我国养老机构建设与发展全面提速,但相对于人口老龄化程度和老年人入住机构养老的需求来讲,仍显得严重不足。“养老产业的前景”、“养老地产的盈利模式”、“养老土地优惠政策”等成为眼下社会热点话题。

  养老地产前景好,民间资本做主角

  目前养老服务业仅靠政府力量难以满足养老需求,鼓励和引导民间投资进入养老服务业,不仅可以破解养老难题、改善民生,也是调整投资结构、拓展消费需求乃至推动经济转型升级的切入点和着力点。

  李克强总理在8月主持的两次国务院常务会议上,为养老产业发展定调,确定要在政府“保基本、兜底线”的基础上,推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”,并且研究部署促进健康服务业发展,提出要加快发展健康养老服务。

  近期国家接连发布并实施了一系列支持养老服务业发展的法律法规,国务院制定的《关于加快养老服务业发展的若干意见》也正在征求意见中,宏观层面上国家对养老服务业的政策方向已经明确,并在积极完善政策支持体系,政府“保基本、兜底线”,社会力量成为发展养老服务业的“主角”成为发展养老服务业的基调。

  同时,在国家部委实施层面,国家发改委、民政部等多部委明确将制定出台优惠政策,对民间资本参与养老服务,在土地供应、融资贷款等方面予以扶持,养老服务业的政策支持体系正在逐步完善。

  民间资本投资养老地产模式

  目前国家宏观调控,普通住宅市场拓展难度加大,旅游地产、养老地产成为各大地产商新的增长领域,以万科、绿城为代表的民间地产商,已经开始在发展养老地产项目,并取得了一定的成绩。未来将有更多的房地产商开发养老地产,但养老地产相对于普通地产,其专业性和复杂性都要高出很多,民营资本如何抓住这一历史性的机遇,发展养老地产,哪些模式更适合发展养老地产呢?通过对养老市场和房地产开发商的业务特性分析,建议开发养老地产的公司,重点关注以下三种养老地产模式:

  1、混合型养老地产

  根据国家民政部和老龄委的规划9073(部分城市提出9064)养老模式是首选方案,即居家养老90%,社区养老7%,机构养老3%,居家养老是最重要的部分,理想的养老模式是混合养老的模式,混合就是在普通的地产项目里面增加适老产品及配备养老服务中心,这样的混合模式的居家养老最理想,更符合中国人的传统养老观念,混合型养老即可以通过专业的养老服务,减轻子女的养老负担,又可以让不脱离原有的社区生活,不脱离亲情,尽享天伦之乐。

  推荐理由:对房地产开发商来说,混合型养老地产可以充分发挥房地产商在地产项目开发方面的优势,控制项目整体风险,将项目10-20%开发成适合养老要求的老年住宅,引入专业养老服务,不仅可以提升项目品质,丰富产品的内涵,还可以通过养老服务,得到政府各方面的支持,同时混合型养老地产所提供的养老服务,也可以成为养老地产持续的收入来源。

  项目亮点:混合型养老地产,目标是为90%的居家养老市场服务,目标市场潜力巨大,这种模式充分照顾到了当下中国老人的实际需求,即可以做到养老空间上的独立,得到专业的养老服务,又可以得到亲情的照顾,社会养老还可以进行补充。这样的社区充满活力,老人更易于接受,也更贴近日常生活。我们甚至可以乐观的预计,未来养老配套,将可能与经济适用房一样,成为政府拍地的一个重要条件,成为解决养老设施不足的一个重要措施。

  参考案例:北京太阳城、万科幸福汇

  万科幸福汇是万科在北京的首个养老地产项目,在这个项目中,万科做了两种混合式养老地产模式的尝试,即“活跃长者之家”和“活跃长者住宅”。

  “活跃长者之家”,是利用“万科幸福汇”的商业配套用地,建设130套户型面积在60-80平米之间、规划建筑面积1.6万平米的老年公寓,公寓周边配套医疗服务站、心理咨询、老年学校、专用浴池、图书馆、健身房等设施,以及24小时呼叫护理服务、送餐、果蔬超市等送货上门、收费代缴等服务。公寓将以万科自持出租经营的方式运营。

  “活跃长者住宅”,万科幸福汇将推出3-4栋楼试点该产品,面向市场销售。该产品在户型设计上更倾向于老年人的生理特点和生活需求,如配备电梯、防滑卫生间和其他无障碍设计,以及由专业医疗机构提供远程体检监控等设施。

  混合型养老地产,虽然仍处于模式摸索和完善阶段,但作为房地产商转型养老地产的第一次尝试,可以重点考虑。

  2、旅游养老地产

  旅游养老有多种不同的开发形式,推荐旅游养老地产是因为最近几年,旅游地产热度很高,很多地产商都有大量的旅游地产项目正在进行中,旅游地产拥有丰富的旅游资源,而这些旅游资源与养老地产的融合,将开发出一种新的旅游养老地产模式。

  推荐理由:中国老年旅游市场是一个非常大的市场,随着人们生活水平的提高,老年人对养老生活的期望也越来越高,更多的老人追求老年品质生活,旅游将成为其生活中很重要的组成部分,但因老年人群的特殊性,老年旅游市场发展并不顺利,顺应这部分市场需求,旅游地产增加养老服务,更好地为老年人服务,将旅游与养老结合,可以丰富旅游地产的内容,让老人在旅游的过程中养老,同时养老也为旅游地产带来新的客源,对旅游地产开发商来说,整合养老服务,是一种低风险的养老地产开发模式。

  旅游养老将成为一种新的生活方式,而其载体,将是能够提供养老服务的旅游地产。

  项目亮点:旅游养老地产是旅游与养老相辅相承,互相促进的一种将度假、休闲、养生、观光等旅游形式融于养老的复合发展业态。

  参考案例:目前处于探索阶段,海南此类项目较多。

  3、集中式养老地产

  根据9073的养老服务格局,3%的机构养老是民间投资养老地产的重要依据,集中式养老地产是高端养老服务的主要形式,以提供专业的养老服务来赢得客户。

  推荐理由:集中式养老是目前政策支持的重点,将成为未来养老地产主要的发展形式。

  项目亮点:集中式养老有利于为老人提供全面、周到、细致的养老服务,在集中式养老地产项目里,老人可以找到相同喜好的一起生活、学习,加上专业养老运营服务保障,老年生活更加丰富多彩。

  参考案例:北京太申祥和国际敬老院、万科随园嘉树、绿城乌镇雅园等

  太申祥和在商业模式上是国内首家采用会员制的养老社区,占地面积10万平米,共可容纳1000个床位,1999年试营业,2002年10月正式开业,14年专注养老产业,建设、运营、文化、服务等均有特色,已成为民间资本投资养老产业的典型案例。太申在建筑风格上,以中国传统皇家园林为参照建设,具有浓厚的皇家园林特色,并将养生、中医等传统文化融入其中,走进太申祥和,会感觉浓郁的文化氛围,老人沿着湖边散步,安宁和谐,在养老服务体系的建设上,太申祥和建设了太医馆,聚集了京城的名老中医为老人提供健康服务,精心打造了各种中医养生项目,如金汤药浴,并提供各种会务、旅游度假、宾馆餐饮等配套服务,经常在太申祥和举办的各种会议、活动,既不影响老人休养,又可以让让入住的老人感受到自己并未远离社会,还生活在社会中,自然和谐。

  太申祥和国际敬老院是专注于养老的项目,其在养老服务、养老商业模式、园区设计和建设、传统文化融合及中医养生项目等都是非常值得学习和借鉴的,结合专业房地产商开发的集中式养老地产的学习,对我们探究民间资本进军养老地产,可以更全面地学习和借鉴,万科•随园嘉树和绿城•乌镇雅园是典型案例。

  万科•随园嘉树是万科在杭州的首个养老公寓项目,也是万科在全国的首个集中式养老地产项目,共规划了575套养老公寓,一栋颐养中心和一栋康复中心。其中,颐养中心和康复中心由万科持有,是提供养老服务及特殊照护服务的永久性物理空间,同时也有利于营造富有活力的社区居住氛围。万科•随园嘉树园区中央的“金十字”养生休闲区,面积达4500平方米,包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学等,是一个专为长者营造的养老配套集群。

  万科•随园嘉树、绿城•乌镇雅园等是民营房地产企业进军养老地产的积极尝试,只有通过具体的项目,才能够总结和完善出一套适合中国市场的养老地产开发和运营模式,目前养老地产的盈利模式和服务模式目前还处于模式形成阶段,以集中式养老地产项目,相对传统房地产项目周期较长,风险较大。

  新理念新模式下的新征程

  在政府的积极推动下,国内养老地产风生水起,已经显示出“勃勃生机”。但目前扶持养老服务业发展的政策体系亟待完善,优惠政策还较为有限,或者针对性不强,作用效果不够明显, 同时从政策的出台到具体落实,也还有时间差。

  除政策仍需进一步完善外,养老产业发展的市场机制也处于形成阶段,未成熟的市场机制将对养老地产的运作产生一定的影响。养老地产的商业模式和养老服务模式还有待进一步明确和经历实际的市场检验。

  万科和绿城在开发养老地产时,都强调养老服务才是养老地产的核心,而作为核心内容的养老服务是复杂的系统工程,需要主导开发养老地产的企业有较强的资源整合能力。

  现阶段养老地产面对的需要养老的客户群,主要集中在建国前后出生,这个群体,拥有非常强的传统思想,受传统文化影响也很深,如果为这个群体提供良好的养老服务,需要深入研究对养老服务的需求,中华民族传统的孝道、太极、中医、民乐、戏曲、书法、国画、佛道等文化都对这个客户群体有着巨大的吸引力,可以让老年生活变得丰富,更幸福。

  对于引进国外的养老服务模式,要抱着了解、学习、吸收的态度,直接照搬国外的养老服务体系,并不适合为国内的老人提供服务,目前也尚未有引入国外模式成功的案例,究其原因,文化基础差异、社会配套和生活方式差异,都影响养老服务体系的成功运营。

  养老地产可以有很多种不同的开发模式,但不论民间资本采用哪种模式拓展养老地产项目,养老地产真正成功的核心要件是专业的养老运营服务,这也是万科、绿城等业界大佬在推进养老地产中,强调的都是养老服务,而不再强调地产本身的根本原因,只有专业的养老运营服务,才是养老地产的灵魂,才能够提供市场所需的养老服务。

 



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